SENGKETA HOTEL SULTAN JAKARTA
(Analisis Yuridis Status Hak Atas Tanah, Kepastian Hukum, dan Perlindungan Aset Negara)
ABSTRAK
SENGKETA HOTEL SULTAN JAKARTA
(Analisis Yuridis Status Hak Atas Tanah, Kepastian Hukum, dan Perlindungan Aset Negara)
Penulis :
R. Try Priyo Nugroho (POINT Consultant)
Sengketa Hotel Sultan Jakarta merupakan salah satu perkara pertanahan paling kompleks di Indonesia yang melibatkan Pemerintah Republik Indonesia melalui Pusat Pengelolaan Komplek Gelora Bung Karno (PPKGBK) dengan PT Indobuildco sebagai pengelola Hotel Sultan. Pokok sengketa berfokus pada status hukum tanah seluas sekitar 13,6 hektare di kawasan Gelora Bung Karno (GBK), Senayan, Jakarta Pusat. Pemerintah berpendapat bahwa tanah tersebut merupakan aset negara yang berada dalam Hak Pengelolaan (HPL) PPKGBK, sedangkan PT Indobuildco mendasarkan penguasaan lahannya pada Hak Guna Bangunan (HGB) yang pernah diberikan di atas HPL tersebut.
Penelitian ini bertujuan mengkaji sejarah penguasaan tanah, dasar hukum kepemilikan, kronologi sengketa, serta perkembangan putusan pengadilan hingga pelaksanaan eksekusi pengosongan kawasan Hotel Sultan. Metode yang digunakan adalah penelitian hukum normatif melalui analisis peraturan perundang-undangan, putusan pengadilan, dokumen pertanahan, dan sumber-sumber resmi pemerintah.
Hasil kajian menunjukkan bahwa setelah HGB PT Indobuildco berakhir dan tidak diperpanjang, pemerintah menyatakan penguasaan tanah kembali sepenuhnya berada di bawah HPL PPKGBK. Berbagai gugatan yang diajukan PT Indobuildco pada akhirnya tidak mengubah kedudukan hukum tersebut. Pada tahun 2026, berdasarkan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum serta proses eksekusi yang dilakukan pemerintah, kawasan eks Hotel Sultan mulai dikosongkan sebagai bagian dari penataan aset negara di kawasan GBK.
Sengketa ini menunjukkan pentingnya kepastian hukum pertanahan, tertib administrasi hak atas tanah, serta keseimbangan antara perlindungan hak-hak keperdataan dengan kewajiban negara dalam mengelola aset publik. Kasus Hotel Sultan juga menjadi preseden penting dalam pengelolaan tanah negara yang berada di bawah Hak Pengelolaan (HPL), sekaligus memberikan pelajaran mengenai perlunya transparansi, kepastian hukum, dan penyelesaian sengketa melalui mekanisme peradilan yang berkeadilan.
KATA KUNCI :
Sengketa Hotel Sultan Jakarta; Hak Pengelolaan (HPL); Hak Guna Bangunan (HGB); Pusat Pengelolaan Komplek Gelora Bung Karno (PPKGBK); PT Indobuildco; aset negara; hukum pertanahan; UUPA 1960; kepastian hukum; sengketa pertanahan; putusan pengadilan; pengosongan lahan; penataan aset negara; administrasi pertanahan; tata kelola aset publik.
Pendahuluan
Latar Belakang Sengketa Hotel Sultan Jakarta
Sengketa Hotel Sultan Jakarta merupakan salah satu perkara pertanahan paling kompleks dan berkepanjangan di Indonesia. Perselisihan ini melibatkan Pemerintah Republik Indonesia melalui Pusat Pengelolaan Komplek Gelora Bung Karno (PPKGBK) dan PT Indobuildco sebagai pengelola Hotel Sultan. Pokok sengketa bukan terletak pada keberadaan bangunan hotel semata, melainkan pada status hukum tanah tempat hotel tersebut berdiri, yaitu di kawasan Blok 15 Komplek Gelora Bung Karno (GBK), Senayan, Jakarta Pusat.
Secara historis, kawasan Senayan dibebaskan oleh pemerintah pada akhir 1950-an hingga awal 1960-an untuk pembangunan kompleks olahraga Asian Games IV Tahun 1962. Setelah pembebasan tanah selesai, kawasan tersebut menjadi aset negara yang pengelolaannya berada di bawah pemerintah. Dalam perkembangannya, sebagian lahan dimanfaatkan melalui pemberian Hak Guna Bangunan (HGB) kepada pihak swasta untuk pembangunan berbagai fasilitas pendukung, termasuk Hotel Sultan yang dibangun pada awal 1970-an.
PT Indobuildco memperoleh HGB atas lahan tersebut dan membangun Hotel Sultan dengan investasi swasta. Selama puluhan tahun hotel tersebut beroperasi sebagai salah satu hotel berbintang dan ikon bisnis di Jakarta. Namun, setelah masa berlaku HGB berakhir, muncul perbedaan penafsiran mengenai status hukum tanah tersebut. Pemerintah berpendapat bahwa HGB telah berakhir sehingga penguasaan tanah kembali kepada negara sebagai pemegang Hak Pengelolaan Lahan (HPL). Sebaliknya, PT Indobuildco berpendapat bahwa hak atas tanah masih dapat dipertahankan dan menggugat berbagai keputusan pemerintah melalui jalur peradilan.
Perselisihan ini berkembang menjadi sengketa hukum yang melibatkan berbagai aspek, antara lain hukum agraria, administrasi negara, perdata, hingga pengelolaan aset negara. Pemerintah mendasarkan tindakannya pada ketentuan dalam Undang-Undang Pokok Agraria Tahun 1960, peraturan mengenai Hak Pengelolaan (HPL), serta berakhirnya jangka waktu Hak Guna Bangunan. Di sisi lain, PT Indobuildco mengajukan argumentasi mengenai legalitas penerbitan HGB, sejarah penguasaan tanah, serta kepastian hukum terhadap investasi yang telah dilakukan selama lebih dari lima dekade.
Perkara ini menjadi perhatian publik karena tidak hanya menyangkut kepentingan para pihak, tetapi juga menyangkut prinsip kepastian hukum, perlindungan investasi, pengelolaan aset negara, serta pelaksanaan hukum pertanahan di Indonesia. Sengketa tersebut akhirnya berlanjut hingga proses eksekusi pengosongan lahan pada tahun 2026 setelah melalui rangkaian putusan dan tindakan hukum yang panjang.
Oleh karena itu, penelitian mengenai sengketa Hotel Sultan menjadi penting untuk mengkaji secara komprehensif sejarah penguasaan tanah, dasar hukum masing-masing pihak, perkembangan proses peradilan, serta implikasinya terhadap sistem hukum pertanahan nasional. Kajian ini diharapkan dapat memberikan pemahaman yang objektif mengenai hubungan antara hak atas tanah, hak pengelolaan negara, dan perlindungan terhadap kepastian hukum dalam penyelenggaraan pemerintahan di Indonesia.
Sejarah Tanah Hotel Sultan Jakarta.
Tanah sengketa eks Hotel Sultan (The Sultan Hotel & Residence Jakarta), beralamat di Jalan Jenderal Gatot Subroto, RT.2/RW.1, Gelora, Kecamatan Tanah Abang, Kota Jakarta Pusat, Daerah Khusus Ibukota Jakarta 10270. Titik koordinat lokasinya berada di latitude -6.2183° (atau 6° 13′ 6″ LS) dan longitude 106.80973° (atau 106° 48′ 35″ BT). Atau terletak di Blok 15 Kawasan Gelora Bung Karno (GBK), Jl. Jenderal Gatot Subroto, Kelurahan Gelora, Kecamatan Tanah Abang, Kota Jakarta Pusat, DKI Jakarta. Lahan sengketa eks Hotel Sultan seluas 13,6 hektare di Blok 15 Kawasan GBK resmi dieksekusi dan dikembalikan kepada negara pada 18 Juni 2026. Pengambilalihan ini mengakhiri sengketa selama lebih dari dua dekade antara pemerintah (PPKGBK) dan PT Indobuildco, setelah masa Hak Guna Bangunan (HGB) lahan tersebut habis. Lahan tersebut telah dieksekusi dan diambil alih kembali oleh negara pada Juni 2026.
Pengembalian lahan aset negara ini memiliki dasar hukum kuat, yakni:
1. Penetapan Eksekusi: Dikeluarkan oleh Pengadilan Negeri Jakarta Pusat (Penetapan PN Jakpus No. 1/Pdt.Eks/2026/PN.Jkt.Pst).
2. Status Lahan: Area ini merupakan bagian dari Hak Pengelolaan Lahan (HPL) Nomor 1/Gelora yang sah milik negara di bawah pengelolaan Pusat Pengelolaan Komplek Gelora Bung Karno (PPKGBK)
Dampak dan perkembangan pasca-eksekusi meliputi:
1. Pengosongan Area: PPKGBK melakukan pemindahan dan inventarisasi barang-barang milik PT Indobuildco yang masih berada di kawasan tersebut agar lahan dapat segera dialihfungsikan.
2. Gugatan Baru: Meskipun telah dieksekusi, sengketa masih berlanjut dengan adanya upaya hukum dan gugatan baru yang diajukan oleh pihak yang mengaku sebagai ahli waris menggunakan dokumen lama.
3. Rencana Tata Kelola: Area bekas Hotel Sultan ini direncanakan akan dikembangkan oleh pemerintah menjadi ruang terbuka dan berbagai fasilitas penunjang bagi kepentingan negara.
Berikut adalah jejak letak dan status lahan dari zaman Belanda hingga saat ini:
1. Zaman Belanda hingga Kemerdekaan Awal: Sebelum menjadi kompleks olahraga, kawasan Senayan dulunya adalah area permukiman warga (kampung). Belakangan, muncul gugatan dari pihak yang mengklaim sebagai ahli waris keturunan Kerajaan berdasarkan dokumen Eigendom Verponding yang diterbitkan pada tahun 1938.
2. Era Orde Baru (Persiapan Asian Games 1962): Lahan ini dibebaskan oleh pemerintah di bawah Presiden Soekarno untuk pembangunan proyek Asian Games IV dan dijadikan kawasan Gelora Bung Karno (GBK). Hak Pengelolaan (HPL) lahan ini dipegang oleh negara.
3. Era Penguasaan Swasta (1970-an - 2023): Pada awal 1970-an, pemerintah memberikan Hak Guna Bangunan (HGB) kepada PT Indobuildco (milik keluarga Pontjo Sutowo) untuk membangun Hotel Hilton (yang berganti nama menjadi Hotel Sultan pada tahun 2006).
4. Masa Sengketa dan Eksekusi (2000 - 2026): Sengketa lahan meletus sejak tahun 2000 ketika izin HGB PT Indobuildco akan habis dan pemerintah menolak memperpanjangnya. Sengketa hukum berjalan selama lebih dari 20 tahun. Akhirnya, negara memenangkan putusan pengadilan, dan lahan resmi dieksekusi serta dikosongkan untuk kembali menjadi aset negara pada 19 Juni 2026.
Berikut adalah rangkaian sejarah tanah Hotel Sultan Jakarta dari masa kolonial hingga kondisi terkini berdasarkan dokumen sejarah, kronologi hukum, dan putusan pengadilan.
1. Masa Kolonial Belanda (sebelum 1945)
Pada masa Hindia Belanda, kawasan Senayan merupakan wilayah perkebunan, persawahan, dan beberapa bidang tanah dengan berbagai status hak kolonial, seperti eigendom, erfpacht, dan hak-hak adat. Namun, belum ada Hotel Sultan maupun kompleks Gelora Bung Karno. Dalam sengketa Hotel Sultan, objek hukum yang menjadi dasar pemerintah bukanlah hak eigendom zaman Belanda, melainkan tanah yang kemudian dibebaskan oleh negara setelah Indonesia merdeka untuk kepentingan nasional. Pemerintah menyatakan tanah tersebut telah menjadi tanah negara melalui proses pembebasan tanah untuk pembangunan kompleks olahraga Asian Games IV 1962.
2. Tahun 1958–1962: Pembebasan Tanah untuk Asian Games
Presiden Soekarno memutuskan membangun Kompleks Olahraga Senayan (kini GBK) sebagai persiapan Asian Games IV tahun 1962.
Pemerintah melakukan:
- pembebasan tanah masyarakat,
- pembayaran ganti rugi,
- penetapan kawasan sebagai aset negara.
Sejak saat itu kawasan Senayan menjadi kawasan milik negara yang dikelola pemerintah pusat.
3. Tahun 1971–1973: Pembangunan Hotel Hilton
Pada awal tahun 1970-an, Gubernur DKI Jakarta Ali Sadikin memberi izin kepada PT Indobuildco membangun hotel internasional di Blok 15 kawasan GBK.
Pemerintah memberikan:
- Hak Guna Bangunan (HGB),
- bukan Hak Milik.
- HGB tersebut diterbitkan sekitar tahun 1973 dengan masa berlaku 30 tahun.
- Hotel kemudian dibangun dan dibuka tahun 1976 dengan nama Jakarta Hilton International Hotel, yang kemudian berganti nama menjadi Hotel Sultan.
4. Tahun 1989: Terbit Hak Pengelolaan (HPL) GBK
Pada tahun 1989 pemerintah menerbitkan:
- HPL Nomor 1/Gelora
- yang mencakup seluruh kawasan Gelora Bung Karno, termasuk lokasi Hotel Sultan.
Sejak saat itu menurut pemerintah :
- tanah tetap merupakan aset negara;
- PT Indobuildco hanya mempunyai HGB yang berdiri di atas HPL negara.
5. Tahun 2003–2023: Berakhirnya HGB
HGB pertama berakhir sekitar tahun 2002–2003 dan kemudian memperoleh perpanjangan.
HGB terakhir yaitu:
- HGB No. 26/Gelora berakhir 4 Maret 2023.
- HGB No. 27/Gelora berakhir 3 April 2023.
Pemerintah berpendapat:
- setelah HGB berakhir,
- hak atas tanah otomatis kembali kepada pemegang HPL, yaitu negara.
Sebaliknya PT Indobuildco berpendapat masih memiliki hak prioritas untuk memperoleh perpanjangan HGB sehingga sengketa berlanjut.
6. Tahun 2023–2025: Sengketa Memuncak
Setelah HGB berakhir:
- PPKGBK memasang papan bahwa tanah merupakan aset negara.
- Sebagian akses Hotel Sultan ditutup.
- Kedua pihak saling menggugat di pengadilan.
Pemerintah mendasarkan klaim pada:
- HPL No. 1/Gelora;
- berakhirnya HGB.
Sedangkan PT Indobuildco menyatakan masih memiliki hak atas pengelolaan dan menempuh berbagai upaya hukum.
7. Putusan Pengadilan
Dalam perkara yang diajukan pemerintah, Pengadilan Negeri Jakarta Pusat memutuskan bahwa:
- tanah eks HGB No. 26 dan 27 merupakan aset negara;
- PT Indobuildco wajib mengosongkan lahan dan bangunan.
- Pengadilan menilai setelah HGB berakhir, penguasaan tanah kembali kepada pemegang HPL, yaitu negara.
8. Tahun 2026: Pengosongan Hotel Sultan
Pada 18 Juni 2026 dilakukan eksekusi pengosongan lahan berdasarkan penetapan pengadilan. Pelaksanaan sempat diwarnai penolakan dan kericuhan, tetapi negara kemudian mengambil alih penguasaan fisik atas kawasan eks Hotel Sultan.
9. Peruntukan Kawasan ke Depan.
Pemerintah menyatakan kawasan eks Hotel Sultan akan kembali menjadi bagian dari pengembangan kawasan Gelora Bung Karno yang berada di bawah pengelolaan PPKGBK. Arah pemanfaatannya diharapkan mendukung fungsi kawasan GBK sebagai kawasan olahraga, pertemuan internasional, pariwisata, dan ruang publik terpadu. Rencana teknis pemanfaatan, termasuk apakah bangunan akan dipertahankan, direnovasi, atau dibangun ulang, masih bergantung pada keputusan pemerintah dan proses perencanaan lebih lanjut.
Ringkasan Kronologi :
Lahan kawasan Senayan yang kini menjadi tempat berdirinya Hotel Sultan (eks Hotel Jakarta Hilton) resmi kembali dikuasai penuh oleh negara melalui eksekusi pengosongan pada 18 Juni 2026. Eksekusi ini merupakan puncak dari sengketa lahan antara pemerintah (Kementerian Sekretariat Negara) dan PT Indobuildco yang bermula sejak berakhirnya Hak Guna Bangunan (HGB) pada 2023.
Berikut adalah ringkasan kronologi pengelolaan dan sengketa lahan di kawasan tersebut:
1. Pra-1945: Kawasan Senayan berfungsi sebagai lahan perkebunan dan permukiman pada era kolonial.
2. 1958–1962: Pemerintah melakukan pembebasan lahan untuk pembangunan Kompleks Gelora Bung Karno (GBK).
3. 1971: PT Indobuildco menerima izin prinsip pembangunan hotel di Blok 15 GBK.
4. 1973: Hak Guna Bangunan (HGB) diterbitkan atas nama PT Indobuildco.
5. 1976: Hotel Jakarta Hilton (kini Hotel Sultan) mulai beroperasi di kawasan tersebut.
6. 1989: Negara menerbitkan Hak Pengelolaan (HPL) No. 1/Gelora atas seluruh kawasan GBK.
7. 2002–2023: PT Indobuildco beberapa kali melakukan perpanjangan HGB hingga masa berlakunya resmi habis pada tahun 2023.
8. 2023: Sengketa hukum lahan memasuki babak baru akibat penolakan pengembalian lahan setelah HGB berakhir.
9. 2025: Pengadilan mengeluarkan putusan yang memerintahkan pengosongan lahan oleh pihak PT Indobuildco.
10. 18 Juni 2026: Eksekusi pengosongan kawasan dilaksanakan, mengakhiri sengketa dan mengembalikan aset sepenuhnya kepada negara.
Catatan penting :
Mengenai klaim bahwa tanah tersebut berasal dari eigendom verponding atas nama Husain atau Koesen atau RM Koesno atau nama lain (pemangku Keraton Surakarta Hadiningrat), klaim itu memang pernah dikemukakan oleh pihak PT Indobuildco dalam sengketa. Namun, hingga saat ini pengadilan yang memeriksa perkara tidak menjadikan klaim tersebut sebagai dasar untuk menetapkan kepemilikan tanah. Putusan yang berlaku justru menyatakan tanah eks HGB tersebut merupakan bagian dari aset negara di bawah HPL Nomor 1/Gelora.
Tanah Hotel Sultan Jakarta Milik Siapa ?
Menurut posisi hukum pemerintah saat ini, tanah Hotel Sultan merupakan aset negara, bukan milik PT Indobuildco maupun perseorangan. Namun, PT Indobuildco tetap tidak sependapat dan masih memperjuangkan klaimnya melalui jalur hukum.
Secara hukum, posisi masing-masing pihak adalah sebagai berikut :
1. Posisi Pemerintah.
- Tanah Blok 15 Kompleks Gelora Bung Karno (GBK), tempat Hotel Sultan berdiri, merupakan Hak Pengelolaan (HPL) Nomor 1/Gelora atas nama Sekretariat Negara Republik Indonesia.
- HPL tersebut dikelola oleh Pusat Pengelolaan Kompleks Gelora Bung Karno (PPKGBK).
- PT Indobuildco hanya memiliki Hak Guna Bangunan (HGB) di atas tanah HPL tersebut, bukan hak milik atas tanah. Setelah HGB berakhir dan tidak diperpanjang secara sah menurut pemerintah, hak atas tanah kembali kepada pemegang HPL, yaitu negara.
2. Posisi PT Indobuildco.
- PT Indobuildco berpendapat bahwa mereka memperoleh hak secara sah berdasarkan perjanjian yang dibuat sejak tahun 1970-an.
- Mereka juga mengklaim telah menanamkan investasi besar untuk membangun Hotel Sultan dan menggugat berbagai keputusan pemerintah mengenai status HGB tersebut.
Perkembangan terbaru
Pada Juni 2026, Pengadilan Negeri Jakarta Pusat melaksanakan eksekusi pengosongan lahan Hotel Sultan.
Pemerintah menyatakan lahan tersebut merupakan Barang Milik Negara (BMN) dan melakukan pengambilalihan penguasaan fisik. PT Indobuildco tetap menyatakan keberatan atas tindakan tersebut.
Apakah tanah Hotel Sultan pernah menjadi milik PT Indobuildco ?
Berdasarkan dokumen yang dijadikan dasar pemerintah:
- Tidak. PT Indobuildco tidak pernah memiliki Hak Milik (HM) atas tanah tersebut.
- Yang dimiliki adalah Hak Guna Bangunan (HGB) di atas tanah dengan status Hak Pengelolaan (HPL) milik negara. HGB memberi hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan dalam jangka waktu tertentu, tetapi kepemilikan tanah tetap berada pada pemegang HPL.
Jadi, berdasarkan status hukum yang diakui pemerintah dan putusan-putusan yang telah berkekuatan hukum terkait HPL, tanah Hotel Sultan adalah aset negara melalui HPL Sekretariat Negara RI, sedangkan PT Indobuildco merupakan pihak yang sebelumnya memegang HGB dan mengelola hotel di atas tanah tersebut. Sengketa yang berlangsung selama bertahun-tahun lebih banyak berkisar pada keabsahan dan keberlanjutan hak penggunaan tanah tersebut, bukan pada adanya Sertifikat Hak Milik atas nama PT Indobuildco.
Dasar Hukum & UU
Berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria (UU No. 5 Tahun 1960), PP No. 18 Tahun 2021, serta dokumen yang telah muncul dalam berbagai proses pengadilan, hingga saat ini tidak ada bukti yang menunjukkan tanah Hotel Sultan merupakan Hak Milik atas nama perseorangan (misalnya atas nama Husain atau ahli waris tertentu). Sengketa yang berlangsung adalah antara Pemerintah RI (Kementerian Sekretariat Negara/PPKGBK) dengan PT Indobuildco, bukan sengketa antara pemerintah dengan pemegang Hak Milik perseorangan.
Fakta hukum yang diketahui dari dokumen resmi dan persidangan adalah:
1. Hak Pengelolaan (HPL) Nomor 1/Gelora
2. Terdaftar atas nama Sekretariat Negara Republik Indonesia, yang pengelolaannya dilakukan oleh PPKGBK (Pusat Pengelolaan Komplek Gelora Bung Karno).
3. Pemerintah menyatakan kawasan Hotel Sultan berada di atas HPL tersebut dan merupakan Barang Milik Negara (BMN).
4. Hak Guna Bangunan (HGB) Nomor 26/Gelora dan Nomor 27/Gelora
Terbit atas nama PT Indobuildco.
1. HGB memberikan hak untuk menggunakan tanah, bukan hak milik atas tanah.
2. Pemerintah menyatakan kedua HGB tersebut telah berakhir pada tahun 2023 dan tidak diperpanjang karena tidak memperoleh persetujuan pemegang HPL.
Posisi PT Indobuildco
PT Indobuildco berpendapat HGB yang dimilikinya adalah HGB di atas tanah negara bebas (bukan di atas HPL), sehingga tidak memerlukan rekomendasi dari pemegang HPL untuk pembaruan. Pendapat ini masih menjadi objek sengketa dalam proses peradilan.
Apakah ada bukti tanah tersebut atas nama orang lain ?
Sampai saat ini tidak ada dokumen resmi yang dipublikasikan pemerintah maupun putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap yang menunjukkan adanya Sertifikat Hak Milik (SHM), eigendom verponding, atau hak atas nama Husain atau nama lain selain disebut, maupun ahli waris Kasunanan Surakarta atas tanah Hotel Sultan. Klaim semacam itu harus dibuktikan dengan dokumen autentik, misalnya:
- Sertifikat Hak Milik (SHM);
- Akta konversi dari Eigendom Verponding menjadi hak menurut UUPA;
- Surat ukur dan peta bidang;
- Buku tanah yang tersimpan di Kantor Pertanahan (ATR/BPN);
- Penetapan atau putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap.
- Tanpa dokumen-dokumen tersebut, klaim kepemilikan perseorangan tidak dapat dianggap terbukti menurut hukum agraria Indonesia.
Jadi, secara yuridis berdasarkan dokumen yang telah dipublikasikan:
- Dokumen resmi pemerintah: HPL No. 1/Gelora atas nama Sekretariat Negara RI.
- Dokumen PT Indobuildco: HGB No. 26/Gelora dan No. 27/Gelora sebagai hak menggunakan tanah, bukan hak milik.
- Belum ada bukti resmi yang dipublikasikan bahwa tanah Hotel Sultan bersertifikat atas nama perseorangan atau ahli waris tertentu.
- Apabila Anda ingin menelusuri secara spesifik klaim adanya Eigendom Verponding atas nama Husain (pemangku Kasunanan Surakarta), saya dapat membantu menelusuri asal-usul klaim tersebut dan mencari apakah benar terdapat arsip kolonial, buku tanah, atau dokumen BPN yang mendukungnya.
Dampak Hukum Sengketa Hotel Sultan Jakarta
Sengketa Hotel Sultan merupakan sengketa yang berkaitan dengan hak atas tanah di kawasan Gelora Bung Karno (GBK), yang melibatkan Pusat Pengelolaan Komplek Gelora Bung Karno sebagai pengelola aset negara dan PT Indobuildco sebagai pemegang hak yang telah berakhir. Sengketa ini menimbulkan sejumlah dampak hukum yang penting.
1. Penegasan Status Hak Atas Tanah
Perkara ini menegaskan bahwa:
- Tanah eks-Hak Pengelolaan (HPL) GBK berada dalam penguasaan negara melalui Kementerian Sekretariat Negara dan dikelola oleh PPKGBK.
- Hak Guna Bangunan (HGB) yang pernah diberikan kepada PT Indobuildco memiliki jangka waktu tertentu dan tidak bersifat hak milik.
- Setelah HGB berakhir, pemegang HGB tidak otomatis tetap menguasai tanah tersebut tanpa adanya perpanjangan atau pembaruan hak sesuai ketentuan hukum pertanahan.
2. Penguatan Kepastian Hukum Pertanahan
Sengketa ini mempertegas penerapan:
- Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
- Peraturan Pemerintah mengenai Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai.
- Prinsip yang ditekankan adalah bahwa hak atas tanah memiliki batas waktu dan tunduk pada ketentuan peraturan perundang-undangan.
3. Perlindungan Aset Negara
Apabila tanah dinyatakan kembali berada dalam penguasaan negara, pemerintah memiliki kewajiban:
- mengamankan aset negara,
- mencegah penguasaan tanpa dasar hukum,
- memanfaatkan aset tersebut untuk kepentingan umum sesuai peraturan yang berlaku.
4. Konsekuensi bagi Pengelola Hotel
Apabila pengadilan pada akhirnya menyatakan bahwa PT Indobuildco tidak lagi memiliki dasar hukum untuk menguasai tanah, maka dapat timbul konsekuensi berupa:
- kewajiban mengosongkan lahan,
- penghentian penggunaan tanah tanpa hak,
- potensi tuntutan ganti rugi apabila terdapat kerugian yang dapat dibuktikan oleh salah satu pihak sesuai hukum.
5. Preseden bagi Sengketa HGB di Indonesia
Perkara ini menjadi acuan penting bagi penyelesaian sengketa tanah lain, khususnya yang menyangkut:
- HGB di atas HPL,
- aset negara,
- hubungan hukum antara pemerintah dan pemegang hak atas tanah.
6. Dampak terhadap Dunia Investasi
Sengketa ini juga menunjukkan pentingnya:
- kepastian hukum atas status tanah,
- kepatuhan investor terhadap masa berlaku hak atas tanah,
- penyelesaian sengketa melalui mekanisme hukum agar memberikan kepastian bagi dunia usaha.
Jadi, dari perspektif hukum agraria, sengketa Hotel Sultan menegaskan bahwa Hak Guna Bangunan bukanlah hak milik, melainkan hak yang dibatasi oleh jangka waktu dan syarat-syarat tertentu. Berakhirnya HGB tidak otomatis mengalihkan kepemilikan tanah kepada pemegang HGB. Penyelesaian perkara ini akan menjadi preseden penting dalam pengelolaan aset negara, penegakan hukum pertanahan, serta perlindungan kepastian hukum bagi pemerintah maupun pelaku usaha.
Jika digunakan sebagai kajian akademik, analisis ini dapat diperdalam dengan pembahasan mengenai:
- dasar hukum UUPA 1960 dan peraturan pelaksananya,
- kronologi sengketa dan putusan-putusan pengadilan terkait,
- analisis mengenai HPL, HGB, dan kewenangan negara,
- implikasi putusan terhadap hukum pertanahan dan investasi di Indonesia.
Siapa Berwenang Memutuskan Sengketa Perdata Hotel Sultan ?
Kasus Hotel Sultan pada dasarnya adalah sengketa perdata mengenai hak atas tanah dan pengelolaan lahan di kawasan Gelora Bung Karno (GBK). Karena itu, lembaga yang berwenang memutus perkara bergantung pada tahapan proses hukumnya.
Secara umum:
1. Pengadilan Negeri (PN) berwenang memeriksa dan memutus perkara pada tingkat pertama.
2. Pengadilan Tinggi (PT) berwenang memeriksa perkara pada tingkat banding.
3. Mahkamah Agung (MA) berwenang memutus perkara pada tingkat kasasi dan Peninjauan Kembali (PK). Putusan MA yang telah berkekuatan hukum tetap (inkracht) menjadi dasar pelaksanaan eksekusi.
Untuk pelaksanaan eksekusi, yang berwenang adalah:
Ketua Pengadilan Negeri Jakarta Pusat, melalui panitera dan juru sita, berdasarkan penetapan eksekusi setelah putusan berkekuatan hukum tetap. Pada Juni 2026, PN Jakarta Pusat memulai proses eksekusi pengosongan lahan Hotel Sultan berdasarkan penetapan tersebut.
Jadi, apabila yang dimaksud adalah siapa yang berwenang memutus sengketa Hotel Sultan, jawabannya adalah lembaga peradilan (Pengadilan Negeri, Pengadilan Tinggi bila ada banding, dan Mahkamah Agung sebagai tingkat kasasi/PK), bukan pemerintah.
Sedangkan pemerintah (melalui Kementerian Sekretariat Negara, PPKGBK, dan ATR/BPN) bertindak sebagai salah satu pihak dalam sengketa dan melaksanakan administrasi pertanahan sesuai putusan pengadilan, bukan sebagai pihak yang memutus perkara.
Pemerintah Melaksanakan Pengosongan (Eksekusi) Kawasan Hotel Sultan Jakarta.
Berdasarkan perkembangan hukum hingga Juli 2026, pemerintah telah melaksanakan pengosongan (eksekusi) kawasan Hotel Sultan berdasarkan penetapan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat. Jadi, secara faktual, pemerintah tidak hanya mengeluarkan perintah pengosongan, tetapi telah memperoleh dasar eksekusi dari pengadilan dan melaksanakannya pada 18 Juni 2026.
Apakah Tindakan Pemerintah Sudah Tepat ?
Dari sudut hukum positif, jawabannya bergantung pada dasar putusan pengadilan:
1. Pemerintah berpendapat bahwa tanah eks HGB No. 26/Gelora dan No. 27/Gelora telah kembali menjadi bagian dari Hak Pengelolaan (HPL) negara setelah HGB berakhir dan tidak diperpanjang.
2. Pengadilan Negeri Jakarta Pusat mengabulkan gugatan rekonvensi pemerintah, memerintahkan PT Indobuildco mengosongkan lahan, dan putusan tersebut kemudian dijadikan dasar pelaksanaan eksekusi.
Namun, dari sisi PT Indobuildco (pengelola Hotel Sultan), mereka tetap berpendapat bahwa :
1. Sengketa belum sepenuhnya selesai.
2. Bangunan Hotel Sultan dibangun dengan dana perusahaan, bukan dana negara.
Apabila negara mengambil alih bangunan dan menghentikan kegiatan usaha, menurut mereka seharusnya ada mekanisme penyelesaian hak atas bangunan maupun ganti rugi.
Bagaimana perkembangan tuntutan Hotel Sultan sekarang ?
Perkembangan yang dapat dirangkum adalah :
1. Pemerintah memenangkan perkara perdata utama yang menjadi dasar pengosongan lahan.
2. Pengadilan Negeri Jakarta Pusat mengabulkan permohonan eksekusi, sehingga kawasan dikosongkan pada 18 Juni 2026.
3. PT Indobuildco sebelumnya juga mengajukan berbagai gugatan di jalur lain, termasuk PTUN. Dalam perjalanan sengketa memang terdapat putusan yang menguntungkan PT Indobuildco terkait tindakan administratif tertentu, tetapi putusan tersebut tidak menghentikan pelaksanaan eksekusi yang didasarkan pada putusan perdata dan penetapan eksekusi PN Jakarta Pusat.
Jadi, secara hukum saat ini, posisi pemerintah lebih kuat karena:
- telah memperoleh putusan pengadilan,
- memperoleh penetapan eksekusi,
- dan eksekusi telah dilaksanakan oleh Pengadilan Negeri Jakarta Pusat.
Meskipun demikian, hak PT Indobuildco untuk menempuh upaya hukum lain yang masih tersedia menurut peraturan perundang-undangan tetap ada, sepanjang memenuhi syarat hukum. Artinya, sengketa mengenai aspek-aspek tertentu (misalnya mengenai bangunan, ganti rugi, atau akibat hukum lainnya) masih dapat berlanjut apabila terdapat dasar hukum dan perkara baru, tetapi mengenai penguasaan fisik lahan, pemerintah saat ini telah berada dalam posisi yang didukung oleh putusan pengadilan yang menjadi dasar eksekusi.
Solusi Terbaik Sengketa Perdata
Jika tujuan utamanya adalah mengakhiri sengketa Hotel Sultan secara adil, memberikan kepastian hukum, dan tetap menjaga kepentingan negara maupun investor, maka solusi yang paling konstruktif adalah penyelesaian komprehensif (win-win solution), bukan sekadar kemenangan salah satu pihak.
Beberapa langkah yang dapat dipertimbangkan adalah :
1. Menghormati putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum. Dalam negara hukum, seluruh pihak wajib menghormati putusan pengadilan. Berdasarkan perkembangan terbaru, sengketa telah memasuki tahap eksekusi atas lahan Blok 15 GBK.
2. Melakukan inventarisasi aset secara independen. Perlu dipisahkan secara jelas status:
- hak atas tanah,
- kepemilikan bangunan,
- investasi yang telah ditanamkan,
- serta hak-hak pihak ketiga seperti karyawan, tamu hotel, dan mitra usaha.
3. Negosiasi mengenai bangunan dan investasi. Jika secara hukum lahan merupakan aset negara, pemerintah dapat:
- mengambil alih pengelolaan dengan memberikan kompensasi apabila memang terdapat dasar hukum untuk itu;
- atau menawarkan skema kerja sama baru yang sesuai peraturan perundang-undangan.
4. Menjaga kepastian iklim investasi. Penyelesaian harus memberikan pesan bahwa Indonesia menghormati kontrak, hak kepemilikan yang sah, serta putusan pengadilan. Kepastian hukum merupakan faktor penting bagi kepercayaan investor.
5. Optimalisasi aset negara. Apabila kawasan tersebut telah kembali dikuasai negara, pemanfaatannya perlu dilakukan secara transparan, misalnya melalui lelang, kerja sama pemanfaatan, atau pembangunan fasilitas publik yang memberikan manfaat ekonomi lebih besar bagi masyarakat.
6. Menghindari konflik sosial. Semua proses pengosongan maupun transisi sebaiknya dilakukan secara persuasif, mengutamakan dialog, dan meminimalkan dampak terhadap pekerja serta kegiatan usaha.
Secara prinsip, solusi terbaik bukan sekadar mengeksekusi atau mempertahankan Hotel Sultan, melainkan menghasilkan tiga hal sekaligus:
- kepastian hukum bagi semua pihak,
- perlindungan terhadap investasi yang sah sesuai ketentuan hukum,
- dan optimalisasi aset negara untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat sebagaimana semangat Pasal 33 UUD 1945.
Dengan pendekatan tersebut, sengketa yang telah berlangsung selama puluhan tahun dapat diakhiri tanpa mengorbankan prinsip negara hukum maupun kepercayaan dunia usaha.
Benarkah Ada Pemilik Atas Nama Waris Yang Lain ?
Hingga saat ini, belum dapat dinyatakan benar bahwa status kepemilikan tanah Hotel Sultan telah terbukti berasal dari Eigendom Verponding atas nama Husain (almarhum), pemangku Keraton Surakarta Hadiningrat (berita opini).
Yang dapat dipastikan adalah:
1. Memang telah muncul klaim baru dari pihak yang mengaku sebagai ahli waris Keraton Surakarta mengenai tanah Hotel Sultan berdasarkan Eigendom Verponding Nomor 1684 Tahun 1938. Dalam pemberitaan, dokumen tersebut justru disebut terdaftar atas nama RM Koesno, yang diklaim sebagai keturunan Pakubuwono VIII, bukan atas nama Husain atau Koesen. Gugatan itu saat ini sedang diproses di pengadilan dan belum diputus.
2. Pemerintah menolak klaim tersebut. Pihak Pusat Pengelolaan Komplek Gelora Bung Karno (PPKGBK) dan kuasa hukum pemerintah menyatakan bahwa tanah tersebut merupakan bagian dari Hak Pengelolaan (HPL) Sekretariat Negara dan menyebut tidak terdapat dasar bahwa tanah itu berasal dari hak milik PT Indobuildco maupun pengalihan hak lainnya.
3. Jika ada informasi yang menyebut "Eigendom Verponding atas nama Husain almarhum pemangku Keraton Solo Hadiningrat", informasi tersebut belum didukung oleh putusan pengadilan atau dokumen resmi yang telah diverifikasi secara publik. Karena itu, klaim tersebut belum dapat dianggap sebagai fakta hukum.
Dengan demikian, jawaban singkatnya adalah :
1. Belum benar jika dinyatakan sebagai fakta bahwa tanah Hotel Sultan berstatus Eigendom Verponding atas nama Husain.
2. Yang ada saat ini adalah klaim hukum dari pihak yang mengaku sebagai ahli waris kerajaan, dan klaim tersebut masih harus dibuktikan di pengadilan. Sampai ada putusan berkekuatan hukum tetap, status hukum yang diakui pemerintah tetap mengacu pada HPL Sekretariat Negara sebagaimana menjadi dasar penguasaan kawasan GBK.
Memiliki salinan dokumen Eigendom Verponding yang menyebut nama seseorang atau atas nama yang lain, berikut menganalisis keaslian, isi, dan kekuatan hukumnya dari sudut pandang hukum agraria Indonesia.
Jika seseorang memiliki salinan dokumen Eigendom Verponding yang diduga berkaitan dengan tanah Hotel Sultan Jakarta dan memuat atas nama seseorang atau yang lain, silakan unggah dokumen tersebut (foto atau hasil pemindaian dengan resolusi yang jelas).
Berikut menganalisis beberapa aspek berikut :
1. Keaslian dokumen
2. Jenis dokumen (Eigendom, Verponding, atau dokumen pajak lainnya).
3. Tahun penerbitan.
4. Nomor register.
5. Cap, tanda tangan, dan ciri administrasi kolonial Belanda.
6. Indikasi perubahan, coretan, atau pemalsuan.
Isi dokumen
1. Siapa nama yang tercantum sebagai pemegang hak atau wajib pajak.
2. Letak dan batas-batas tanah.
3. Luas tanah.
4. Nomor persil, kohir, atau data administrasi lainnya.
Apakah nama "Husain atau RM Koesno atau mengatasnamakan nama lain" benar merupakan pemilik hak atau hanya pihak yang dikenai pajak ?
1. Kekuatan hukum menurut hukum agraria Indonesia
Menurut hukum agraria Indonesia, kekuatan hukum suatu bukti hak atas tanah ditentukan berdasarkan UUPA (Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960), PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, serta putusan-putusan pengadilan.
Urutan kekuatan hukum alat bukti hak atas tanah secara umum adalah :
- Sertifikat Hak Atas Tanah (SHM, HGB, HGU, Hak Pakai)
- Merupakan alat bukti yang kuat, bukan mutlak.
- Diatur dalam Pasal 19 UUPA dan Pasal 32 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997.
- Data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam sertifikat dianggap benar selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya di pengadilan.
- Akta Otentik (AJB, Akta Hibah, Akta Waris, dan sejenisnya)
- Memiliki kekuatan pembuktian yang tinggi sebagai dasar peralihan hak.
Namun, untuk memperoleh kepastian hukum penuh tetap harus didaftarkan hingga diterbitkan sertifikat.
Bukti Hak Lama
- Misalnya Eigendom Verponding, Girik, Letter C, Petok D, Pipil, dan dokumen adat lainnya.
- Dokumen tersebut bukan sertifikat hak atas tanah, melainkan bukti penguasaan atau bukti hak lama yang dapat digunakan sebagai dasar konversi atau pendaftaran hak apabila memenuhi persyaratan hukum.
Bagaimana dengan Eigendom Verponding ?
Eigendom Verponding pada masa kolonial Belanda merupakan bukti hak eigendom sekaligus administrasi pajak. Setelah berlakunya UUPA Tahun 1960:
- Hak eigendom dikonversi menjadi Hak Milik apabila memenuhi syarat konversi.
- Jika belum dikonversi, dokumen Eigendom Verponding tidak otomatis menjadi bukti kepemilikan yang mutlak.
- Dokumen tersebut tetap dapat menjadi alat bukti penting dalam pembuktian riwayat tanah, terutama bila didukung dokumen lain seperti peta ukur, riwayat penguasaan, akta peralihan, putusan pengadilan, dan data Kantor Pertanahan.
Jika dikaitkan dengan sengketa Hotel Sultan Jakarta
Apabila benar terdapat Eigendom Verponding atas nama Husain, maka secara hukum dokumen tersebut belum cukup untuk membuktikan bahwa tanah tersebut saat ini masih menjadi milik ahli waris Husain. Harus dibuktikan pula:
- keaslian dokumen;
- kesinambungan riwayat hak sejak zaman kolonial;
- apakah hak tersebut telah dikonversi menurut UUPA;
- apakah tanah telah menjadi tanah negara atau telah diberikan hak lain (misalnya HGB di atas HPL);
- serta adanya putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap bila terdapat sengketa.
Dengan demikian, kekuatan hukum Eigendom Verponding bergantung pada pembuktian rangkaian riwayat hak, bukan hanya pada keberadaan dokumen itu sendiri.
2. Apakah hak tersebut telah dikonversi berdasarkan UUPA Nomor 5 Tahun 1960 ?
Apakah suatu hak telah dikonversi berdasarkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) bergantung pada jenis hak dan pemenuhan syarat-syarat konversi yang diatur dalam ketentuan peralihan UUPA ?
Secara umum:
Hak-hak barat, seperti Eigendom, Erfpacht, dan Opstal, tidak dihapus begitu saja sejak UUPA berlaku pada 24 September 1960. Hak-hak tersebut dikonversi menjadi hak-hak yang dikenal dalam UUPA apabila memenuhi persyaratan yang ditentukan.
Hak Eigendom :
a. Jika pemegang hak memenuhi syarat sebagai subjek Hak Milik menurut UUPA (misalnya warga negara Indonesia), hak tersebut pada prinsipnya dapat dikonversi menjadi Hak Milik.
-b. Jika pemegang hak tidak memenuhi syarat, maka konversinya berbeda dan hak tersebut pada akhirnya harus disesuaikan dengan ketentuan UUPA.
c. Bukti konversi tidak cukup hanya dengan adanya dokumen Eigendom Verponding. Perlu dibuktikan adanya :
- pencatatan atau penyesuaian di kantor pertanahan;
- status subjek hak sesuai UUPA;
- riwayat pendaftaran tanah setelah UUPA berlaku;
- serta tidak adanya penghapusan atau berakhirnya hak karena ketentuan peraturan perundang-undangan.
Jika dikaitkan dengan sengketa Hotel Sultan Jakarta
Apabila terdapat klaim bahwa tanah tersebut masih berdasarkan Eigendom Verponding atas nama Husain, maka secara hukum harus dijawab beberapa pertanyaan penting:
a. Apakah hak Eigendom tersebut benar-benar ada dan dapat dibuktikan dengan dokumen autentik ?
b. Apakah hak tersebut telah dikonversi berdasarkan Ketentuan Konversi UUPA Tahun 1960?
c. Siapa subjek hukum yang berhak setelah konversi?
d. Apakah hak tersebut pernah dilepaskan, dicabut, berakhir, atau telah menjadi dasar penerbitan hak baru (misalnya HGB atau HPL) ?
e. Bagaimana data pada buku tanah dan sertifikat yang tersimpan di Kantor Pertanahan ?
Tanpa pembuktian tersebut, dokumen Eigendom Verponding saja tidak otomatis membuktikan bahwa seseorang atau ahli warisnya masih memiliki hak atas tanah tersebut setelah berlakunya UUPA.
3. Apakah hak eigendom tersebut masih mempunyai kekuatan hukum setelah berlakunya UUPA ?
TIDAK SELALU. Berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) mengubah sistem hukum tanah dari sistem kolonial menjadi sistem hukum agraria nasional.
Berdasarkan Ketentuan Konversi UUPA, hak Eigendom tidak lagi diakui sebagai hak atas tanah dalam bentuk semula. Status hukumnya bergantung pada apakah hak tersebut telah dikonversi sesuai ketentuan UUPA.
Secara umum :
- Jika hak eigendom memenuhi syarat konversi, maka sejak berlakunya UUPA hak tersebut dikonversi menjadi Hak Milik atau hak lain sesuai ketentuan UUPA.
- Jika tidak dikonversi atau tidak memenuhi syarat, maka hak eigendom sebagai hak kolonial tidak lagi mempunyai kekuatan hukum sebagai hak atas tanah menurut sistem UUPA.
- Pemegang dokumen Eigendom Verponding tidak otomatis menjadi pemilik tanah menurut hukum agraria Indonesia saat ini. Dokumen tersebut dapat menjadi alat bukti sejarah atau bukti awal, tetapi harus dinilai bersama alat bukti lain dan status konversinya.
Dasar hukumnya antara lain:
- Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 (UUPA), khususnya Ketentuan-Ketentuan Konversi.
- Peraturan Menteri Agraria Nomor 2 Tahun 1960 tentang pelaksanaan beberapa ketentuan UUPA.
- Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang mengatur pembuktian hak dan pendaftaran tanah.
Dalam konteks sengketa Hotel Sultan Jakarta, apabila terdapat klaim yang mendasarkan hak pada Eigendom Verponding atas nama Husain, maka yang harus dibuktikan bukan hanya keberadaan dokumen eigendom tersebut, melainkan juga:
- apakah hak eigendom tersebut pernah dikonversi berdasarkan UUPA;
- siapa pemegang hak yang sah setelah konversi;
- apakah pernah diterbitkan sertifikat hak atas tanah berdasarkan hukum Indonesia; dan
- bagaimana hubungan dokumen tersebut dengan hak-hak yang kemudian diberikan negara (misalnya Hak Guna Bangunan atau hak pengelolaan) sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
Dengan demikian, dokumen Eigendom Verponding saja tidak cukup untuk membuktikan hak kepemilikan tanah setelah berlakunya UUPA. Kekuatan hukumnya bergantung pada proses konversi dan perkembangan status haknya menurut hukum agraria Indonesia.
4. Hubungannya dengan Hak Pengelolaan (HPL) Sekretariat Negara dan Hak Guna Bangunan (HGB) yang pernah dimiliki PT Indobuildco.
Dalam sengketa Hotel Sultan Jakarta, hubungan antara Hak Pengelolaan (HPL) Sekretariat Negara dan Hak Guna Bangunan (HGB) PT Indobuildco merupakan inti dari permasalahan hukum agraria :
a. Kedudukan HPL Sekretariat Negara
Hak Pengelolaan (HPL) No. 1/Gelora merupakan hak penguasaan yang diberikan negara kepada Sekretariat Negara (yang pengelolaannya dilakukan melalui PPKGBK). HPL bukan hak milik, tetapi memberikan kewenangan kepada pemegangnya untuk:
- merencanakan peruntukan tanah;
- menggunakan tanah untuk tugasnya;
- memberikan hak atas tanah kepada pihak ketiga, misalnya HGB, dengan persetujuan pemegang HPL.
Menurut pemerintah, kawasan Hotel Sultan berada di atas HPL No. 1/Gelora.
b. Kedudukan HGB PT Indobuildco.
- PT Indobuildco memperoleh HGB No. 26/Gelora dan HGB No. 27/Gelora untuk membangun dan mengelola Hotel Sultan. HGB memberikan hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah negara atau tanah HPL dalam jangka waktu tertentu sebagaimana diatur dalam UUPA.
- Jangka waktu HGB tersebut berakhir pada tahun 2023.
c. Hubungan HPL dengan HGB
Secara hukum agraria Indonesia:
- HPL adalah hak dasar pengelolaan tanah oleh negara melalui instansi yang ditunjuk.
- HGB adalah hak turunan yang dapat diberikan di atas tanah HPL.
Karena itu, apabila HGB berakhir, maka pada prinsipnya hubungan hukum pemegang HGB terhadap tanah juga berakhir, dan tanah kembali berada dalam penguasaan pemegang HPL. Untuk memperoleh pembaruan HGB di atas tanah HPL diperlukan persetujuan atau rekomendasi dari pemegang HPL sesuai ketentuan yang berlaku.
d. Pokok Sengketa
Perbedaan pandangan para pihak adalah sebagai berikut:
1). Pemerintah (Sekretariat Negara/PPKGBK) berpendapat bahwa:
- tanah Hotel Sultan berada di atas HPL No. 1/Gelora;
- HGB PT Indobuildco telah berakhir;
- karena tidak ada persetujuan pemegang HPL untuk pembaruan HGB, tanah kembali menjadi bagian dari HPL sehingga PT Indobuildco wajib mengosongkan lahan.
2). PT Indobuildco berpendapat bahwa:
- HGB mereka berdiri di atas tanah negara, bukan di atas HPL;
- mereka masih mempunyai hak mengajukan pembaruan HGB berdasarkan peraturan yang berlaku.
e. Perkembangan Putusan Pengadilan
Dalam perkembangan perkara, Pengadilan Negeri Jakarta Pusat menolak gugatan PT Indobuildco dan mengabulkan gugatan rekonvensi pemerintah. Pengadilan menyatakan bahwa tanah eks HGB tersebut harus dikembalikan kepada negara sebagai pemegang HPL No. 1/Gelora.
Jadi, secara konseptual menurut UUPA dan PP Nomor 18 Tahun 2021:
- HPL merupakan hak pengelolaan yang menjadi dasar penguasaan tanah oleh negara melalui Sekretariat Negara.
- HGB PT Indobuildco merupakan hak yang berdiri di atas tanah tersebut dan bersifat terbatas waktunya.
- Apabila HGB telah berakhir dan tidak diperbarui sesuai prosedur, maka hubungan hukum pemegang HGB terhadap tanah hapus dan penguasaan tanah kembali kepada pemegang HPL.
Namun, apabila dikaitkan dengan klaim adanya Eigendom Verponding atas nama Husain yang pernah Anda tanyakan sebelumnya, maka dokumen tersebut harus terlebih dahulu dibuktikan keaslian, status konversinya menurut UUPA 1960, serta keterkaitannya dengan HPL No. 1/Gelora. Jika terbukti sah dan belum hapus secara hukum, keberadaannya dapat menjadi isu hukum tersendiri yang berbeda dari sengketa antara HPL dan HGB.
Timbul pertanyaan sebagai berikut :
- Apakah dokumen tersebut dapat dijadikan alat bukti kepemilikan di pengadilan ?
- Kesesuaian dengan sengketa Hotel Sultan ?
- Apakah dokumen itu benar berkaitan dengan lokasi Hotel Sultan ?
- Apakah terdapat kesinambungan (chain of title) dari masa kolonial hingga sekarang ?
- Apakah ada dasar hukum yang menghubungkan dokumen tersebut dengan klaim salah satu pihak dalam sengketa ?
Perlu diperhatikan bahwa Eigendom Verponding tidak selalu merupakan bukti hak milik atas tanah. Dalam banyak kasus, Verponding adalah administrasi perpajakan kolonial, sedangkan hak atas tanah harus dibuktikan dengan dokumen hak yang lengkap dan riwayat peralihannya. Karena itu, keberadaan nama seseorang (misalnya Husain) pada dokumen Verponding belum otomatis membuktikan bahwa orang tersebut adalah pemilik tanah menurut hukum yang berlaku saat ini.
Ganti Rugi
Dalam sengketa Hotel Sultan Jakarta dapat timbul tuntutan ganti rugi, tetapi hal itu bergantung pada putusan pengadilan dan dasar hukum yang dapat dibuktikan oleh para pihak. Ganti rugi tidak muncul secara otomatis hanya karena terjadi sengketa.
Beberapa kemungkinan dasar tuntutan ganti rugi adalah:
1. Apabila PT Indobuildco terbukti dirugikan secara melawan hukum, misalnya apabila tindakan pengosongan, penguasaan, atau tindakan pemerintah dinyatakan tidak sah oleh pengadilan, maka perusahaan dapat mengajukan tuntutan ganti rugi atas:
- kerugian materiil (kehilangan pendapatan, biaya operasional, kerusakan aset);
- kerugian immateriil apabila memenuhi syarat hukum.
2. Apabila pemerintah (melalui Sekretariat Negara) dinyatakan sebagai pihak yang sah menguasai tanah berdasarkan HPL, maka pemerintah pada prinsipnya dapat:
- meminta pengosongan lahan;
- menuntut pembayaran apabila terdapat penggunaan tanah tanpa hak setelah berakhirnya HGB, jika terdapat dasar hukum yang mendukung.
3. Terhadap bangunan dan aset di atas tanah, persoalan ganti rugi dapat berbeda dengan status tanah. Pengadilan dapat menilai:
- siapa pemilik bangunan;
- apakah terdapat hak atas kompensasi terhadap bangunan atau investasi yang masih ada;
- apakah terdapat kewajiban membongkar atau menyerahkan aset sesuai peraturan dan perjanjian yang berlaku.
4. Dasar hukum
Tuntutan ganti rugi dapat didasarkan antara lain pada:
a. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (terutama ketentuan mengenai wanprestasi atau perbuatan melawan hukum);
b. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA);
c. Peraturan Pemerintah mengenai Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Pengelolaan (HPL);
d. Peraturan perundang-undangan mengenai pengelolaan Barang Milik Negara apabila relevan.
Dalam konteks sengketa Hotel Sultan
Persoalan utamanya adalah status hukum tanah. Jika pada akhirnya pengadilan menyatakan bahwa tanah berada di bawah Hak Pengelolaan Sekretariat Negara dan HGB PT Indobuildco telah berakhir serta tidak lagi berlaku, maka peluang PT Indobuildco memperoleh ganti rugi atas tanah menjadi lebih terbatas. Sebaliknya, apabila terbukti terdapat tindakan yang melanggar hukum atau melampaui kewenangan terhadap hak yang masih dimiliki perusahaan, maka tuntutan ganti rugi tetap dapat dipertimbangkan oleh pengadilan.
Dengan demikian, potensi ganti rugi memang ada, tetapi besarnya, bentuknya, dan pihak yang berhak menerimanya sepenuhnya bergantung pada pembuktian fakta, status hak atas tanah dan bangunan, serta putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap.
Kesimpulan
Sengketa Hotel Sultan Jakarta merupakan salah satu sengketa pertanahan strategis di Indonesia yang melibatkan pemerintah melalui Pusat Pengelolaan Komplek Gelora Bung Karno (PPKGBK) dan PT Indobuildco sebagai pengelola Hotel Sultan. Pokok sengketa berawal dari berakhirnya Hak Guna Bangunan (HGB) yang berada di atas Hak Pengelolaan (HPL) kawasan Gelora Bung Karno. Pemerintah berpendapat bahwa setelah HGB berakhir, tanah kembali berada dalam penguasaan pemegang HPL sehingga PT Indobuildco tidak lagi memiliki dasar hukum untuk menguasai dan memanfaatkan lahan tersebut. Sebaliknya, PT Indobuildco mengajukan berbagai upaya hukum dengan mendalilkan adanya hak yang masih melekat atas tanah tersebut.
Sengketa ini telah melalui berbagai proses administrasi dan peradilan. Pemerintah melakukan langkah pengosongan lahan sebagai bagian dari penataan aset negara, sedangkan pihak Hotel Sultan terus menempuh jalur hukum. Kasus ini menjadi contoh penting mengenai hubungan antara Hak Pengelolaan, Hak Guna Bangunan, kepastian hukum pertanahan, dan tata kelola aset negara. Penyelesaiannya diharapkan mampu memberikan kepastian hukum sekaligus menjaga kepentingan publik dan optimalisasi aset negara.
DAFTAR PUSTAKA
1. Peraturan Perundang-undangan
- Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.
- Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1960 Nomor 104).
- Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
- Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
- Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah.
- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek).
2. Buku
- Harsono, Boedi. Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Jakarta: Djambatan.
- Sumardjono, Maria S.W. Kebijakan Pertanahan: Antara Regulasi dan Implementasi. Jakarta: Kompas.
- Parlindungan, A.P. Komentar atas Undang-Undang Pokok Agraria. Bandung: Mandar Maju.
- Santoso, Urip. Hukum Agraria: Kajian Komprehensif. Jakarta: Kencana.
- Effendi Perangin. Hukum Agraria di Indonesia. Jakarta: RajaGrafindo Persada.
3. Putusan Pengadilan
- Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia yang berkaitan dengan sengketa pemanfaatan kawasan Gelora Bung Karno dan PT Indobuildco.
- Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat Nomor 208/Pdt.G/2025/PN.Jkt.Pst mengenai sengketa Hotel Sultan Jakarta.
4. Dokumen dan Sumber Resmi
- Kementerian Sekretariat Negara Republik Indonesia. PPKGBK Buka Suara Soal Gugatan PT Indobuildco.
- Kementerian Sekretariat Negara Republik Indonesia. Pertahankan Aset Negara, Kemensetneg Hadirkan Pakar Hukum Agraria UGM dalam Sidang Sengketa Tanah Hotel Sultan.
- Badan Pertanahan Nasional/ATR. Peraturan, pedoman, dan dokumen mengenai Hak Pengelolaan (HPL), Hak Guna Bangunan (HGB), serta pendaftaran tanah.
- Mahkamah Agung Republik Indonesia. Direktori Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia.
5. Jurnal Ilmiah
- Sumardjono, Maria S.W. Berbagai artikel ilmiah mengenai Hak Pengelolaan (HPL), Hak Guna Bangunan (HGB), dan kepastian hukum pertanahan di Indonesia.
- Jurnal Mimbar Hukum Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada.
- Jurnal Yuridika Fakultas Hukum Universitas Airlangga.
- Jurnal Arena Hukum Universitas Brawijaya.
- Jurnal Jurnal Hukum IUS QUIA IUSTUM Universitas Islam Indonesia.
PENULIS MENAMBAHKAN INFORMASI :
Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri. Tanah HGB bisa berstatus Tanah Negara, Hak Pengelolaan (HPL), atau Hak Milik. Status ini memiliki batasan waktu (biasanya hingga 30 tahun) dan harus diperpanjang. Berikut adalah dokumen dan informasi penting terkait legalitas HGB: 1. Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) : Dasar hukum utama HGB mengacu pada Pasal 35 ayat 1 UUPA. Pasal 35 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) merupakan dasar hukum utama yang mengatur tentang Hak Guna Bangunan (HGB). Inti Aturan Pasal 35 Ayat 1 UUPA - Definisi: Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri. - Jangka Waktu: Paling lama 30 tahun. - Perpanjangan: Dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun atas permintaan pemegang hak. Ketentuan Turunan Terkait HGB Saat ini, aturan pelaksanaan HGB diperjelas dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021: - Pembaruan Hak: Setelah jangka waktu dan perpanjangan habis, HGB dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun. - Total Durasi: Secara keseluruhan, HGB dapat dimanfaatkan hingga 80 tahun (30 tahun pertama + 20 tahun perpanjangan + 30 tahun pembaruan). - Subjek Hukum: HGB dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI) dan Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia. 2. Kajian Yuridis: Analisis lengkap mengenai hukum pertanahan HGB. Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, diberikan oleh negara atau pihak lain. Diatur dalam UUPA No. 5 Tahun 1960 dan PP No. 18 Tahun 2021, HGB menjadi instrumen hukum utama dalam kepemilikan properti komersial maupun perumahan di Indonesia. 3. Peningkatan Status: HGB dapat ditingkatkan menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) untuk kepemilikan penuh. Hak Guna Bangunan (HGB) dapat ditingkatkan menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) untuk mendapatkan hak kepemilikan penuh dan terkuat atas tanah.
By, POINT Consultant
